Нажмите "Enter" для пропуска содержимого

Что будет с ценами на жилье — квартиры и частные дома в 2022 году?

Как будет меняться цена и стоимость недвижимости в 2022 году?

Цены на новостройки и вторичку в 2022 году могут вырасти до 15%

Директор по маркетингу девелоперской компании MR Group Евгения Старкова сообщила, что в 2022 году динамика роста цен на новостройки замедлится, однако снижения не ожидается

Рост цен на российские новостройки в 2022 году замедлится, но не остановится, и может составить 10-15%. Такое мнение высказали опрошенные девелоперы.

«Полагаю, что в следующем году рост цен составит стандартные 10-15%. Конечно, было бы более объективно смотреть по регионам присутствия, но это усредненное значение», — сказал  коммерческий директор группы компаний «Страна девелопмент» Александр Гуторов (регионы присутствия — Тюмень, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург).

В 2022 году динамика роста цен на новостройки замедлится, однако снижения не ожидается, отметила в свою очередь информагентству директор по маркетингу девелоперской компании MR Group Евгения Старкова (Москва). По ее словам, остановка цен в среднесрочной перспективе вряд ли возможна, так как на себестоимость строительства влияют рост стоимости материалов, земли, а также банковского финансирования.

Тем не менее уже сейчас в стройотрасли идет процесс стабилизации в связи с замедлением динамики изменения цен на стройматериалы, металл, подрядные работы, сообщила руководитель департамента продаж жилого комплекса «Катуар» Оксана Федосеева (Московская область). «В связи с этим в нашем проекте рост стоимости будет состоять только из плановых повышений, накладываемых на стадии строительства», — сказала собеседница информагентства.

При сохранении существующих тенденций в ближайшие месяцы колебания средней стоимости квадратного метра в новостройках могут быть в пределах 1-2%, прогнозирует коммерческий директор девелоперской группы компаний «А101» Анна Боим (Новая Москва). «В случае, если расходы девелоперов продолжат расти, а темп выдачи разрешений на строительство сохранится на прежнем уровне, цены на жилье могут расти быстрее», — полагает эксперт.

Как сообщалось, согласно материалам Росстата, средняя цена квадратного метра в новостройках России в третьем квартале 2021 года увеличились на 5%, до 93,5 тыс. рублей (с 89,0 тыс. рублей во втором квартале 2021 года).

Цены на квартиры не упадут. Теперь – официально. Как инициатива Минстроя скажется на ценах и ожиданиях покупателей

Как обычно, декабрь месяц – самый «продуктивный» у власть держащих. Все новые (особенно – непопулярные) законы принимаются именно под Новый год.

Пока обсуждают куда более резонансные законодательные инициативы, Минстрой, почти «втихую» для рядового гражданина, подготовил документ, который может поставить точку в жарких спорах на тему «Что будет с ценами на жилье в 2022 году?»

Называется этот документ Приказом. И пока это еще проект.

В устанавливается норматив стоимости квадратного метра общей площади жилья в России на первое полугодие 2022 года.

И этот норматив вырос на 27% с 55 720 рублей до 70 599 рублей за 1 квадратный метр.

Выдержка из проекта приказа:

«Утвердить норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2022 года в размере 70 599 (семьдесят тысяч пятьсот девяносто девять) рублей»

О чем это говорит

Что цены на квартиры в ближайшем будущем снижаться не будут.

Дело в том, что норматив стоимости жилья нужен в том числе и для реализации субсидий различного уровня.

Например, общефедеральных для военнослужащих. Аналогичные нормативы в регионах влияют на суммы по жилищным сертификатам, которые получают малообеспеченные или многодетные семьи и «переселенцы» из аварийного жилья.

Государство в лице чиновников очень не любит давать граждан больше денег, льгот и прочих нематериальных благ, поэтому рост нормативных цен давно отстал от роста реальных цен на жилье.

Но тенденция повышения нормативов, которая была всегда и резко ускорилась в 2021 году, говорит о том, государство не верит в падение цен.

***************

Еще более занятная история с локальными нормативными ценами на квадратный метр.

В Москве норматив увеличился на 98%(!) – до 265,8 тысяч рублей. В Питере рост составил 74% что вылилось в 163 тысяч рублей за квадратный метр.

Это рекордные темпы роста. Просто рекордные!

Фактически, государство признало что:

А) цены на квартиры выросли;

Б) снижаться в первом полугодии они не будут.

Откуда у государство такая уверенность насчет цен?

Все просто. В текущих условиях в цена квадратного метра жилья в России давно не является даже условно рыночным показателем.

Стоимость жилой недвижимости в России на уровне страны – это плановый показатель, в котором административная составляющая достигает (в зависимости от региона) от 50 до 80%.

Цены на новостройки легко регулируются путем льгот для застройщиков, льготной ипотеки и объёмом строительства и ввода новых квадратных метров.

А цены на вторичном рынке всегда следуют за ценами на новостройки.

Таким образом, государство легко и просто может регулировать цены. Правда, пока она делает это лишь в одну сторону.

Что делать?

Тем, кто все еще надеется на то, что «пузырь рынка недвижимости вот-вот лопнет», можно продолжать ждать. Я точно никого убеждать не буду.

Для всех остальных – закладывать в бюджет будущей покупки продолжающийся рост цен на квартиры.

Чтобы к моменту, когда надо будет активно искать варианты квартир, у вас не оказалось слишком мало денег.

Ну так, на всякий случай…

Норматив цен на жилье увеличат в 2022 году на 27% (15 000 рублей) и он составит 71 000 рублей за «квадрат»

Минстрой России впервые рассчитал норматив стоимости жилья, используемый для расчетов социальных выплат отдельным категориям граждан, по новой методике, предложив на первое полугодие 2022 года установить его в среднем по стране в размере почти 71 тыс. рублей за кв. м, следует из проекта приказа министерства. Это на 27%, или почти на 15 тыс. рублей больше, чем во втором полугодии 2021 года.

«Утвердить норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2022 года в размере 70 599 рублей», — говорится в проекте приказа, опубликованном в пятницу на портале проектов нормативных правовых актов.

Во втором полугодии 2021 года норматив составляет 55 720 рублей. По сравнению со стоимостью, установленной на первое полугодие 2021 года (49 173 рубля), он должен вырасти на 44%.

Кроме того, проект приказа предлагает утвердить показатели средней стоимости одного квадратного метра жилья по регионам на первый квартал 2022 года. Причем в отдельных субъектах ожидается значительный рост этого показателя по сравнению с четвертым кварталом 2021 года. Так, в Москве его предлагается увеличить сразу на 98% — до 265,8 тыс. рублей за квадратный метр, в Московской области на 45% — до 108,5 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге на 74% — до 163 тыс. рублей, в Ленинградской области на 39% — до 86 тыс. рублей.

Новая методика определения норматива стоимости квадратного метра, используемая для расчетов размера социальных выплат отдельным категориям граждан на приобретение или строительство жилья, а также при переселении людей из аварийного жилья, была принята в октябре 2021 года. Показатели средней стоимости теперь определяются на основе данных Росстата о средневзвешенной цене квадратного метра.

Нормативы, рассчитанные по старой методике, действовавшей с 2018 года, были отдалены от рыночных показателей, а в некоторых регионах разница доходила до 40%, отмечали эксперты в строительной отрасли. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин еще в феврале 2020 года поручил Минстрою России разобраться с вопросом низких нормативных цен на жилье, не отражающих реальную себестоимость строительства.

О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2022 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации
на I квартал 2022 года

В соответствии с подпунктом 5.2.38 пункта 5 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации
от 18 ноября 2013 г. № 1038 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2013, № 47, ст. 6117; 2021, № 21, ст. 3582), п р и к а з ы в а ю:

1. Утвердить норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2022 года в размере 70 599 (семьдесят тысяч пятьсот девяносто девять) рублей.

2. Утвердить показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации
на I квартал 2022 года, которые подлежат применению федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов
Российской Федерации для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств федерального бюджета, согласно приложению к настоящему приказу.

Министр И.Э. Файзуллин

Как используется норматив стоимости жилья?

Прежде всего, надо отметить, что норматив стоимости жилья – это расчетный показатель, который был необходим государству, чтобы оно оставалось хозяином положения, а не аутсайдером на рынке недвижимости. Именно норматив стоимости жилья лежит в основе расчетов всевозможных социальных выплат тем людям, которые имеют право на помощь с жильем, в том числе, и с использованием жилищных сертификатов. Это, в частности, военнослужащие, которым государство обязалось компенсировать затраты на приобретаемое жилье. При этом в каждом конкретном случае стоимость жилья рассчитывается индивидуально с учетом региона, в котором покупается жилплощадь, и состава семьи. Все эти данные фиксируются в сертификате.

Норматив стоимости жилья также всегда используется для расчетов государственных субсидий молодым семьям.

Показатель средней рыночной стоимости квадратного метра жилплощади в конкретном регионе часто используют при взаиморасчетах между федеральной казной и региональными бюджетами, когда речь идет о выделении социальных квартир ветеранам-очередникам и инвалидам. Напомним, что государство также обязалось помогать в приобретении жилья ликвидаторам радиационных аварий, вынужденным переселенцам, северянам, работникам комплекса Байконур.

Норматив стоимости жилья – это стартовая цена при тендерном отборе строительных предприятий, которые изъявили желание принять участие в программе выкупа уже возведенного жилья за счет федерального бюджета. Речь идет об открытых аукционах, периодически проводимых разными ведомствами, например, Министерством обороны или МЧС.

Принципы расчета норматива стоимости жилья

Региональные нормативы стоимости жилья Министерство регионального развития РФ высчитывает ежеквартально, а общероссийский показатель – раз в полгода. В основе расчета нормативов – данные мониторинга цен, который обязаны проводить органы местного самоуправления, а также стандарты жилой площади на семью.

Соответствующая методика была утверждена 12 апреля 2006 года, и в ней прописаны четыре этапа определения средней рыночной стоимости квадратного метра жилья.

Первый этап, согласно документу, сводится к обработке отчетной информации Росстата об уровне цен на рынке жилья, а также о стоимости строительства. Эти данные анализируются, после чего выводится процентная разница с учетом информации о рыночной стоимости квадратного метра жилья, предоставленной органами местного самоуправления. В процессе анализа информации сравниваются следующие параметры:

— цены на рынке жилой недвижимости и стоимость строительства по отдельным субъектам РФ в отчетном периоде по сравнению с предыдущими кварталами.

— квартальное изменение указанных цен в среднем по стране – по сравнению с изменением в каждом из регионов.

На втором этапе определяется расчетный показатель средней рыночной стоимости квадратного метра жилья, а на третьем уже высчитывается сам норматив стоимости жилья по каждому из регионов России. Четвертый этап – определение норматива стоимости квадратного метра жилья по всей РФ.

Надо заметить, в расчетах «принимает участие» только стандартное, типовое жилье эконом-класса.

Всем ли выгодны аукционы?

Как уже говорилось выше, норматив стоимости жилья – это ныне стартовая цена во время открытых торгов, организуемых федеральными или региональными властями. Первоначально информация об их проведении размещается на официальных сайтах ведомств. Там же подробно указываются требования, предъявляемые к жилью, которое ведомство готово выкупить у застройщиков за нормативную цену для того, чтобы выполнить собственные социальные обязательства. В регионах с высоким предложением на рынке жилья (к примеру, в Московской области) такие аукционы играют очень важную роль. Однако, по мнению экспертов, выгодны они далеко не для всех городов. Иногда оказывается, что дешевле построить муниципальное жилье за счет городского бюджета.

Как утверждают в правительстве, одна из главных функций норматива средней стоимости квадратного метра жилья – регулирующая. Если бы государство покупало жилье на условиях, которые диктует бизнес, цены на недвижимость росли бы намного быстрее. А так строителям, нравится это им или нет, приходится учитывать требования государства.

В кризисных условиях, когда снижается спрос на жилье, многие застройщики вынуждены соглашаться на диктуемые правительством правила и продавать квадратные метры по нормативной стоимости, которая во многих случаях не покрывает даже себестоимость жилья.

Норматив стоимости жилья и реальность

Даже без тщательных расчетов видно, что средняя цена, указанная Минрегионом, намного ниже рыночной. Так, например, в Москве, по информации федерального агентства МИАН, в июле 2012 года средняя стоимость «квадрата» жилплощади составила 151,1 тыс. рублей, что выше нормативного показателя почти в два раза. Примерно такая же ситуация и в других регионах и на протяжении многих лет.

Разница в цифрах, помимо всего прочего, объясняется еще и методикой расчета. Государство ориентируется на недорогое жилье, а эксперты рынка недвижимости используют полный спектр классов реализуемого жилья.

Поскольку установленные Минрегионом цены слишком далеки от реальных (коррупционные издержки и банковские проценты они точно не учитывают), строителям при обосновании своих цифр ничего не остается, как идти не мелкие ухищрения. В отличие от государственных аналитиков, эксперты рынка недвижимости говорят, что, уводя ситуацию от реальности, само государство способствует разгону цен. Истина, как водится, где-то посередине. Но ее найти можно лишь при условии, если правила игры на рынке недвижимости будут предельно прозрачными.

Всё верно. Но у меня есть вопрос. А как государство отрегулирует спрос? Особенно в регионах. Выпустит приказ о том, что каждый должен купить по 3 квартиры?. Цены не имеют никакого значения. В Воркуте цена квадратного метра на вторичке 5 тыс рублей, а в Москве 300 тыс рублей. И все берут в Москве. Всё решает спрос. А вот со спросом у всех любителей бетона намечаются ооочень большие проблемы. Минстрой может выпускать любые приказы, но приказать людям, чтобы они покупали он не может.

Станьте первым комментатором

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *