Правда ли, что заставляют сносить, снимать, демонтировать и убирать тамбурные двери? В каких случаях двери заставят убрать, в каких сохранят и как их узаконить?

Две недели назад жители домов получили уведомления от управляющих компаний — о том, что все незаконные тамбуры, а также перегородки и кладовки на этажах будут демонтированы. О появлении на подъездах таких уведомлений в редакцию сообщается.

«Настоятельно требуем в добровольном порядке от лиц, установивших данные конструкции, произвести демонтаж незаконных сооружений и привести холл и коридор в первоначальное состояние в соответствии с проектным решением дома.

В противном случае по судебному решению вас обяжут произвести демонтаж данных помещений», — гласили уведомления.

Суды и управляющие компании стали требовать от жильцов убирать в подъездах двери, перегораживающие часть общественного коридора. В каких случаях это требование законно?

Тамбурные двери – отличительная особенность многих отечественных многоэтажек. В некоторых многоквартирных домах эта деталь предусмотрена проектом. Но зачастую установка таких дверей – это «самодеятельность» самих жильцов. Многие начали устанавливать тамбурные двери во времена «лихих 90-х» в целях безопасности. На тот момент мало кто задумывался о соблюдении необходимых процедур, тем более, что в то время чётких правил на сей счёт не было.

Мода на массовую установку крепких дверей, перекрывающих свободный проход от лифтов к квартирам на лестничных площадках, появилась примерно в 90-х. Как правило, такая конструкция монтировалась с целью создать некий тамбур, доступ в который имеют только собственники огороженных квартир.

В те годы тамбурная дверь служила дополнительной защитой от любителей собираться в чужих подъездах. Кроме того, в отгороженной зоне удобно хранить детские коляски, велосипеды и другие громоздкие вещи.

В домах современной постройки застройщики иногда сразу предусматривают обустройство приквартирных тамбуров. Согласно строительным документам, делается это для сбережения тепла и усиления шумоизоляции.

Однако управляющие компании (УК) категорически недовольны наличием любых дверей, запирающих часть подъездного пространства.

И если в прошлые годы УК самостоятельно жалобы на тамбурные двери практически не инициировали, то теперь пожарные и жилищные инспекции получают их пачками и вынуждены принимать меры в виде штрафов.

Почему коммунальщики объявили войну тамбурным дверям

Формально УК озвучивают, что стихийные тамбурные двери перекрывают им доступ к общедомовым коммуникациям и электросчётчикам, а также затрудняют контроль за мерами пожарной безопасности, однако эксперты называют и другие причины активности коммунальщиков.

— Сложилась практика, согласно которой суды нередко признают установку тамбурной двери перепланировкой помещений в многоквартирном доме и уменьшением площади общедомового имущества, а это значит, что такого рода действия требуют оформление согласования, — рассказал о судебной практике заведующий Западной коллегией адвокатов.

— В большинстве случаев никаких согласований нет, и поэтому надзорные инстанции с подачи УК выписывают штраф и обязывают собственников демонтировать самовольно установленные конструкции.

После чего некоторые «добрые» коммунальщики могут предложить собственникам оборудовать подъезд системами видеонаблюдения и включить плату за содержание этого нового общедомового имущества в ежемесячную платёжку.

Более подробно о новой схеме, которую стали использовать предприимчивые управляющие компании, рассказал адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов.

— Крупные управляющие компании не заинтересованы в обычной ревизии обслуживаемых ими домов на предмет выявления мелких нарушений со стороны жильцов. Ведь в случае обнаружения замка на двери в тамбур собственникам грозят штрафы в районе 2 тыс. рублей (за перепланировку) или 5 тыс. рублей (за нарушение правил пожарной безопасности), и взысканные деньги самой УК не идут.

А вот навязывание новых услуг, например видеонаблюдения у лифтов и дорогих запирающих устройств на дверь в подъезде, — это совсем другое дело. Тут для управленцев перспектива стабильного дохода, который индексируется вместе с общим ростом коммуналки. Ради такого разбирательство с тамбурными дверями смысл имеет.

В каких случаях дверь сохранят

Существует несколько случаев, когда требование управляющей компании демонтировать тамбурную дверь может быть признано необоснованным.

Первый случай — если на установку двери и замка есть согласие собственников многоквартирного дома, оформленное в виде решения собрания.

При такой ситуации максимум, что могут потребовать коммунальщики, — это комплект ключей от тамбурной двери на случай срочного доступа к коммуникациям, если таковые размещены в закрытом холле.

Важно! Иногда представители УК требуют, чтобы подобного рода решения были оформлены 100% голосов собрания собственников, ссылаясь на требования статьи 40 Жилищного кодекса о перепланировках.

Однако Верховный Суд РФ указал, что если собственники не претендуют на перевод огороженных метров из общедомового имущества в свою собственность, то достаточно ⅔ голосов (определение по делу 5-КГ19−144).

Второй случай — если УК не доказала, кто именно установил конкретную тамбурную дверь, то и претензии предъявлять некому.

Подобная практика сложилась в Московском регионе, где суды первой инстанции, а вслед за ними и апелляционный суд сочли необоснованными претензии коммунальщиков к жителям обслуживаемого дома.

По мнению судов, УК не доказала нарушение правил противопожарной безопасности и не представила доказательства, что именно владельцы конкретных квартир установили дверь в тамбур, ведь похожие двери расположены и на других этажах дома.

Кроме того, управляющая компания не смогла представить доказательств, что установленная дверь нарушает права и интересы других жильцов (апелляционное определение по делу № 33 - 7177/2021).

Как узаконить свою тамбурную дверь

Депутат Госдумы, член Комитета по строительству и ЖКХ Сергей Колунов предлагает следующие варианты решения вопросов с огораживанием приквартирного тамбура дверью.

— В старых домах, как правило, тамбурные двери либо вообще не предусмотрены, либо их конструкция имеет декоративный вид. Чтобы установить современные двери, надо получить документ в виде согласия ⅔ голосов общего собрания собственников.

В новых домах в большинстве случаев двери в холлах уже предусмотрены проектом, и все они введены в общую систему пожарной безопасности по дому. Однако в случае наличия на дверях замков — и в старом, и в новом доме — надо предоставить УК комплект ключей. Если это оформить соответствующим актом, претензий быть не должно.

Теперь дверь в тамбуре могут принудительно снести, если у жильцов нет нужных документов

Тамбурные двери, которые массово начали возводиться в наших многоэтажках со времен 90-х, сейчас вызывают много вопросов со стороны контролирующих органов.

Всем известно, что такие двери в большинстве случаев устанавливались силами и средствами самих жильцов.

Руководствовались же в первую очередь интересами безопасности, и вряд ли кто-то задумывался на тот момент о соблюдении необходимых процедур (тем более, что тогда и не было четких правил по этому поводу).

Ну а теперь тамбурные двери все чаще становятся предметом судебных разбирательств – и вот недавно сам Верховный суд РФ решал их судьбу.

Жилинспекция по итогам проверки вынесла предписание в адрес управляющей компании: убрать тамбурные двери, т.к. они не предусмотрены технической документацией на дом.

Но УК с таким решением не согласилась, полагая, что это не входит в ее обязанности. Спор в итоге дошел до Верховного суда: УК отстояла свою позицию, и предписание жилинспекции признали незаконным (ВС РФ, дело 307-ЭС19-13837).

Но вот для самих жильцов, которые отгородили свою квартиру тамбуром, ничего хорошего это не предвещает: суд указал, что именно к ним должны быть адресованы претензии жилинспекции и прочих контролирующих органов.

Дело вот в чем. С точки зрения действующего Жилищного кодекса РФ, установка тамбурной двери влечет сразу два правовых последствия:

— перепланировку помещений в многоквартирном доме,

— уменьшение площади общедомового имущества (лестничной площадки).

И на то, и на другое следует оформить необходимые документы.

Во-первых, общее собрание собственников должно вынести положительное решение по поводу передачи части общедомового имущества (части лестничной площадки в виде тамбура) в пользование жильцов соответствующих квартир.

С учетом последней практики Верховного суда, чтобы такое решение было действительным, за него должны проголосовать не менее 2/3 всех собственников помещений в многоквартирном доме (см. например, определение по делу 5-КГ19-144).

Во-вторых, перепланировку помещений в доме нужно согласовать с местной администрацией: приложить решение общего собрания собственников, техплан многоквартирного дома и т.д.

Лишь при наличии официального разрешения администрации перепланировка признается законной и тамбурные двери уже никто не сможет обязать снести.

Если разрешение от администрации получить не удалось, остается единственный вариант – добиться, чтобы суд признал перепланировку законной.

Это возможно при условии, что установка тамбурных дверей не нарушает обязательные требования пожарной и санитарной безопасности, а также интересы других жильцов.

Таким образом, если тамбурная дверь не обозначена в техплане дома, собственников квартир могут в любой момент обязать ее снести, если у них отсутствуют следующие документы:

— решение общего собрания собственников о выделении тамбура в безвозмездное пользование,

— решение администрации о согласовании перепланировки либо решение суда, которым перепланировка признана законной.

Признаться, мне еще не доводилось встречать людей, у которых были бы такие документы…

Что грозит жильцам, если дверь в тамбуре есть, а вот необходимых документов нет?

Штрафы и судебный иск от управляющей компании с требованием демонтировать незаконную перегородку.

А как быть, если вы купили квартиру, где уже был оборудован тамбур? Кто отвечает за него в таком случае?

По мнению Верховного суда РФ, ответственность возлагается лишь на тех, кто своими действиями нарушил порядок, установив дверь в тамбуре.

Поэтому новые жильцы, которые приобрели квартиру после перепланировки и не были к ней причастны, не должны за нее отвечать (определение по делу № 78-КГ17-68).

Недавно судьбу тамбурных дверей решил Верховный суд РФ. Дело развивалось следующим образом: в одном из российских городов жилинспекция по итогам проверки вынесла предписание в адрес управляющей компании: убрать тамбурные двери, т.к. они не предусмотрены технической документацией на дом. Но УК с таким решением не согласилась, полагая, что это не входит в ее обязанности. Спор в итоге дошел до Верховного суда: УК отстояла свою позицию, и предписание жилинспекции признали незаконным (ВС РФ, дело 307-ЭС19-13837).

Только для самих жильцов, которые отгородили свою квартиру тамбуром, ничего хорошего это не предвещает: суд указал, что именно к ним должны быть адресованы претензии жилинспекции и прочих контролирующих органов.

Фактически, суд приравнял самовольную установку тамбурных дверей к незаконной перепланировке. А штраф за незаконно проведенную перепланировку сейчас составляет от двух до двух с половиной тысяч рублей в случае, если помещение оформлено на физическое лицо (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Если же помещение находится в собственности юридического лица, то штрафы за неоформленную перепланировку начинаются от трехсот тысяч рублей.

За самовольную установку тамбурных дверей также могут привлечь к административной ответственности по ст. 19.5 (неисполнение предписаний ГЖИ), 20.4 КоАП РФ (нарушение требований пожарной безопасности). В соответствии со ст. 19.5 КоАП РФ, штраф для физлиц — от 300 до 500 рублей.

Ну, и, разумеется, вас обяжут демонтировать незаконную дверь.

Что делать в том случае, если вы хотите, чтобы тамбурная дверь осталась на месте и вас за это не наказали?

Для начала необходимо узнать, предусмотрены ли тамбурные двери планировкой вашего дома. Информацию о законности установки дверей в тамбуре подъезда можно получить в управляющей компании или в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Также о возможностях установки тамбурной двери можно узнать в жилищной инспекции, в обязанности которой входит контроль за всеми перепланировками. Узнать это можно, написав письменное обращение, либо в ходе встречи с ее представителями в приемные дни.
Для того, чтобы установить тамбурную дверь или «узаконить» уже установленную конструкцию, необходимо на общем собрании получить письменное согласие 2/3 собственников квартир в МКД, поскольку по закону подъезд и лестничные клетки — это часть общедомового имущества, которое находится в долевой собственности у всех владельцев. («Правила содержания имущества в многоквартирном доме», утвержденные постановлением правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491). Во-вторых, перепланировку помещений в доме нужно согласовать с местной администрацией: приложить решение общего собрания собственников, техплан многоквартирного дома и т.д. Лишь при наличии официального разрешения администрации перепланировка признается законной и тамбурные двери уже никто не сможет обязать снести.Если же разрешение от администрации получить не удалось, остается единственный вариант – добиться, чтобы суд признал перепланировку законной. Это возможно при условии, что установка тамбурных дверей не нарушает обязательные требования пожарной и санитарной безопасности, а также интересы других жильцов.
Имейте в виду: если собственник купил квартиру, где уже был оборудован тамбур, никакой ответственности в таком случае он не несёт. По мнению Верховного суда РФ, ответственность возлагается лишь на тех, кто своими действиями нарушил порядок, установив дверь в тамбуре. Поэтому новые жильцы, которые приобрели квартиру после перепланировки и не были к ней причастны, не должны за нее отвечать (определение по делу № 78-КГ17-68).