Цены на дома и квартиры вторичного рынка перестали снижаться. Будет ли расти стоимость жилья вторички летом и осенью 2023 года?

После длительного периода снижения цен ситуация на вторичных рынках крупнейших городов начала стабилизироваться.

Хотя рост стоимости пока характерен скорее для регионов, чем для Москвы и Санкт-Петербурга.

Аналитики не исключают, что готовое жилье вот-вот получит новый импульс спроса за счет завышенных цен на новостройки. Но именно от поведения застройщиков в дальнейшем будет зависеть динамика стоимости вторичной недвижимости. В случае снижения цен на первичное предложение корректировать их придется и собственникам.

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в марте составила 124,7 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за месяц на 0,5%.

Можно зафиксировать достижение локального минимума: снижение номинальных цен и рост объема активного предложения прекратились, поясняют эксперты. Согласно оценке «Этажей», в России в целом «вторичка» сейчас стоит 94 тыс. руб.

За месяц значение выросло на 0,6%. Произошел перелом тренда снижения реальной цены продажи, считает директор «Этажей» Ильдар Хусаинов.

Эксперт обращает внимание не только на это, но и на снижение с 5,9% до 4,8% среднего размера дисконта.

Наиболее выражено увеличение средней номинальной стоимости вторичного жилья за месяц, по данным «ЦИАН.Аналитики», произошло в Волгограде — на 2,4%, до 85,6 тыс. руб. за кв. м.

В Челябинске динамика составила 2,1%, до 72,9 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» обращают внимание на рост средней стоимости недвижимости в Перми на 2,3% за месяц, до 93,4 тыс. руб. за кв. м.

Одновременно в Санкт-Петербурге, по данным аналитиков, показатель за месяц сократился на 0,1%, до 188 тыс. руб. за кв. м.

«Чем выше абсолютные значения средних цен, тем заметнее их спад по итогам последнего года и наоборот»,— говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Эксперт связывает это с активным ростом предложения: на рынки крупнейших городов выходили инвестиционные лоты.

В Москве средняя стоимость предложения на вторичном рынке, по данным «ЦИАН.Аналитики», сейчас составляет 301,4 тыс. руб. за кв. м. За месяц показатель не изменился, а за год сократился на 3,5%.

Директор направления «вторичный рынок» компании «Инком—Недвижимость» Сергей Шлома называет обстановку в целом спокойной: собственники осознают ситуацию, назначая своим объектам адекватную рыночную цену, в итоге ликвидные квартиры продают буквально за неделю.

В высокобюджетном сегменте, по словам гендиректора Apple Real Estate Данилы Савченко, также наметилась стабилизация: отложившие сделки покупатели постепенно возвращаются на рынок столицы.

Но эксперт обращает внимание и на сохраняющийся приток предложения. «Многие хотят выйти в кэш, чтобы быть более мобильными в случае изменения геополитической обстановки»,— поясняет он.

В целом, согласно подсчетам руководителя вторичного направления «Авито Недвижимости» Сергея Хахулина, за месяц объем предложения вторичной недвижимости вырос на 7,6%, за год — на 21,4%. Во многом это объясняется увеличением среднего срока экспозиции, замечает он. Спрос за месяц сократился на 10–12%, добавляет Алексей Попов.

Хотя господин Хахулин не исключает, что в дальнейшем покупатели будут чаще делать выбор в пользу вторичной недвижимости, руководствуясь тем, что цены на нее сейчас ниже, чем на первичном рынке.

Но это характерно лишь для крупнейших региональных рынков и называть тренд общероссийским Алексей Попов не готов.

«Ситуация возникла из-за совокупного влияния двух факторов — различий в уровне ипотечных ставок и больших объемов предложения, сконцентрированных в новых крупных жилых кварталах, здесь в рамках одной локации формируется необычно большое число лотов и от застройщиков, и от инвесторов»,— объясняет он.

На этом фоне Сергей Шлома считает, что новостройки остаются очень переоцененными, в то время как на вторичном рынке цены заметно скорректировались.

В дальнейшем, по мнению эксперта, динамика во многом будет зависеть от поведения застройщиков:

«Если они примут какое-то централизованное решение о снижении цен и банки согласуют им новые финансовые планы, вполне вероятно, «вторичникам» придется еще опускать цены».

К этому может привести и рост стоимости ипотечных кредитов в случае повышения ключевой ставки, не исключает он. Хотя Ильдар Хусаинов не исключает, что стоимость продажи вторичного жилья будет расти, но скорее за счет снижения размера скидок.

Радикальных изменений на рынке он пока не прогнозирует.

Динамика цен на вторичную недвижимость на крупнейших региональных рынках России

Хотели как лучше, а получилось — как всегда.

Сегодня цены на жилую недвижимость чрезмерно высоки для огромной части населения нашей страны. В России по данным независимых экспертов более половины из желающих купить квартиру для улучшения своих жилищных условий, для личного проживания, а не для перепродажи, не могут это сделать именно по финансовым причинам.

Даже в ипотеку сегодня покупку квартиры им «не потянуть». А копить на квартиру при нынешних реальных зарплатах в большинстве регионов придётся более 10-15 лет. Даже при условии фактического отсутствия остальных трат «на жизнь» — оплаты за ЖКУ, за еду и прочие необходимые для жизни вещи.

Вот для примера данные по некоторым регионам по данным портала «Мир квартир»:

Данные по зарплатам в регионах были взяты из сведений Росстата, цены на квартиры из аналитики базы данных федерального портала. Такие рейтинги делают многие специализирующиеся на недвижимости эксперты и компании. Итог всегда один — как не считай, в большинстве регионов это более 10-15 лет. И вот именно что «расчётных» лет.

На самом деле периоды реального накопления на жильё существенно больше. Мало кто сможет вообще больше ни на что другое не тратиться, и питаться «как птичка» весь период своей героической попытки копить на квартиру. Многое в жизни обычно случается и за 5 лет. И потому в реальные сроки просто взять и накопить для многих это вообще из области фантастики… Вот ут и «возникают» банки со своею «помощью».

В непростые сегодняшние времена многие задаются вопросом —

почему у нас всё вот именно так?

Почему квартиры уже недоступны для многих, как какие-нибудь Луна или Марс?

Кто в этом виноват? «Жадные» застройщики? Что не хотят снижать раздутые фактически на ровном месте цены? «Наглые» банки? Что хотят собирать свою процентную «мзду» со всех и буквально с каждого без исключения? А может быть, всё-таки общая политика государства в своё время в сфере жилищного строительства пошла не туда?

У меня нет короткого ответа на этот вопрос. Хотя сам ответ есть. Но про это как-нибудь в следующий раз.

Пока же просто попробую ответить на некоторые комментарии, которые написали уважаемые подписчики канала вот под этой статьёй:

Она вызвала в очередной раз довольно большой отклик на канале.

Хотел бы ответить на некоторые комментарии к той статье, и тем самым как раз хотя бы частично ответить, что не так у нас сегодня с квартирами и вообще в целом с жилой недвижимостью.

Вот мнение:

Уж не знаю, является ли покупка с реальным дисконтом от сегодняшних цен даже в 30-40 % такой уж и «халявой». Не думаю. До этого застройщики задрали ценник существенно выше. И даже вычитание тех же самых 30 %, например, от «высокой базы», ещё не удалит весь тот «объём» дополнительной стоимости, добавленной при надувании пузыря цен свыше суммарной инфляции в 2020-2022 годах. Потому что там было 60-70 % за два года 2020-2021 , и ещё 20 %, а то и все 30 % застройщики из-за панического спроса в марте 2022 года и с помощью околонулевых ипотек добавили за весь 2022 год.

Итого — во многих регионах цены выросли в 2 раза и более. Когда инфляции не выросла при этом и на 25 %. Чувствуете разницу и тот самый надутый «пузырь»? С него и 30 % реальной скидки — так, цветочки.

Адекватные цены на 40-50 % ниже существующих сегодня. Никто не ждёт пока, что застройщики будут сбрасывать столько. Потому что пузырь в сложных временах всегда заканчивается одним и тем же — аналогом сжигания апельсинов в известном романе. Чтобы никому лучше не досталось, чем снижение цен.

Китай известно куда привело. При его гораздо более мощной и устойчивой экономике. Но там не было пока стагнации. Только первые «звоночки».

В нашей стране стагнация фактически уже на лицо прямо сегодня. Но пока удаётся сдерживать сильную инфляцию, всё ещё не так плохо. Если же и инфляцию «прорвёт», то будет уже стагфляция, которая, как я уже не раз писал об этом, гораздо хуже для любой экономики. И особенно плоха она будет у нас в стране, в наших текущих условиях ограничений со стороны Запада.

Тогда придётся падать. Или вообще вылетать с рынка.

Вот ещё мнение:

Не думаю, что какой-то «план Шойгу» будет иметь смысл в современных условиях в России. А это именно Шойгу относительно недавно, если помните, предлагал сделать новые города. Ну, точнее, через него озвучили эту идею. Не думаю, что именно Министр обороны РФ ночи не спал, и думал именно о региональном развитии и о новых городах, вынашивая это именно как свою. Это вообще были проекты времён Советского Союза.

Скриншот с сайта бизнес-онлайн от 5 августа 2021 года.

Не так давно это было, кажется… Менее полутора лет тому назад. И так уже давно по факту. Сегодня в России принята программа локального развития только существующих промышленных центров с большим числом населения. На другое очевидно, пока нет ни сил, ни денег.

Что ещё скорее всего не случится — это и то, что 2023 год будет очередным «прорывным» для всего рынка жилой и нежилой недвижимости.

Коммерческая недвижимость в упадке из-за резкого ухода крупного западного капитала и множества компаний.

Жилая недвижимость и апартаменты, к ней «прилепившиеся», также на грани и даже за гранью спроса от потенциальных покупателей. Которые её уже просто потянуть не могут. Хоть как — даже в очень длинные ипотеки со сроками в 30 лет.

В следующем году у застройщиков будет одна задача — выжить.

И от того, как они к её решению подойдут, и будет зависеть судьба каждого конкретного девелопера и банка, за ним стоящего.

Вот ещё интересный комментарий, на который хотелось бы подробно ответить:

Да, нам изначально надо было ориентироваться на развитие того, что у нас называется загородной недвижимостью. В самых разных формах, видах. И уже среди этого развития размещать производственные и иные мощности. Так делают практически все страны с большими территориями. У нас ведь не Сингапур и не Гонконг.

Малые города, объединённые в сети-конгломерации, это интересный вариант перспективного движения вперёд. Мега-концентрация в мега-скученных городах-муравейниках — это уже прошлое человечества. Ну, как минимум, должно стать таким.

Но мы вопреки всему эту концентрацию только осознанно и неосознанно всеми мерами и действиями увеличиваем. Но не нужны уже новые города-миллионники. Всё, закончилась эта тема, и не важно, кто это придумали ранее. Капиталисты или коммунисты.

Ответ на тему «надо отменить все ипотеки» мы уже знаем — все они продлены…

По поводу налога на большие города, считаю в теории неплохой идеей. Главное, воплощать бы её достойно и правильно, чтобы это не стало просто ещё одним дополнительным налогом, оброком, только новыми поборами для жителей крупных городов.

У нас почему-то мало используют и плохо продумывают именно так сказать «направительные меры» той мягкой силы, которыми априори владеет государство для управления народными массами.

Про то, что государство работает исключительно на банки, это не так, конечно же. Есть ему и ещё на что работать. Но и банковская сфера должна проникнуть везде и всюду, и это зримая и важная задача для чиновников, они её не раз озвучивали. Для чего — додумывайте сами.

Но сам факт имеет место быть. Отсюда все эти «у нас население недокредитовано, посмотрите на Запад, там процентики больше», «у нас надо ввести банки ещё вот в эту и эту сферу, как обязательную часть механизма» и так далее.

Как, например, это было с внедрением эскроу счетов.

С одной стороны, одной рукой, вроде бы как решили вопрос с массовыми недостроями (хотя по сути и толком, уж тем более, полностью — совсем не решили проблему обманутых дольщиков.

С другой — это снова легло на плечи и кошельки именно покупателей. Так как теперь деньги на проекты застройщики получают от банков под процент, и это никак не может привести к снижению цен. Итог — недострой так и есть, обманутые дольщики и сегодня появляются, банки зарабатывают деньги, покупателю лишняя добавка в цене квартиры за эту работающую не на все 100 % «страховку».